Il mondo dei condomini italiani sta per cambiare radicalmente. Una proposta di legge depositata in Parlamento l’11 novembre 2025 e presentata ufficialmente proprio oggi, il 17 dicembre, vuole riscrivere completamente le regole della convivenza condominiale. A guidare questa iniziativa è l’onorevole Elisabetta Gardini di Fratelli d’Italia, insieme ad altri dieci colleghi parlamentari.
Sono passati tredici anni dall’ultima riforma del 2012 e stavolta i cambiamenti promettono di essere ancora più drastici. L’obiettivo dichiarato è ridurre le controversie legali, aumentare la trasparenza e migliorare la sicurezza degli edifici, ma le novità stanno già facendo discutere.
La vera bomba riguarda chi gestisce i condomini. Da oggi in poi, per fare l’amministratore sarà necessario avere una laurea, anche solo triennale, in materie economiche, giuridiche o tecnico-scientifiche. Un requisito che mette in allarme migliaia di professionisti che lavorano nel settore da anni.
Chi si salva? Geometri, periti e ragionieri già iscritti ai rispettivi ordini professionali al momento dell’entrata in vigore della legge. Per loro il titolo di studio superiore continuerà a bastare. Ma chi ha solo il diploma senza appartenere a un ordine professionale si troverà tagliato fuori.
Il governo creerà un elenco nazionale presso il Ministero delle Imprese, dove tutti gli amministratori dovranno iscriversi dimostrando di avere i requisiti. Anche i revisori contabili condominiali finiranno in questo registro. Chi lavora senza iscrizione rischia multe salate: da 1.032 a 5.160 euro. I corsi di formazione obbligatori (75 ore iniziali più 15 ore all’anno di aggiornamento) restano validi per tutti, anche per i laureati.
C’è però una buona notizia per gli amministratori: la nomina si rinnoverà automaticamente ogni anno, a meno che l’assemblea non decida diversamente. Finalmente sparisce il problema delle riunioni dove per mancanza di quorum l’amministratore rimaneva bloccato senza poteri.
Sul fronte dei pagamenti arriva una rivoluzione: niente più contanti. Qualsiasi movimento di denaro dovrà passare obbligatoriamente attraverso il conto corrente bancario o postale del condominio. Una misura che aumenta la tracciabilità ma che complica le cose per chi era abituato a pagare in contanti.
Per quanto riguarda i condomini che non pagano, c’è una piccola dilazione: l’amministratore dovrà avviare le procedure legali (i decreti ingiuntivi) solo dopo che l’assemblea ha approvato il bilancio annuale, e non più entro sei mesi dalla chiusura dei conti. In pratica, i morosi avranno qualche mese in più prima che scattino le azioni di recupero crediti.
Qui arriva il punto che farà arrabbiare molti condomini. Oggi, se il condominio non paga un fornitore (per esempio chi pulisce le scale o ripara l’ascensore), l’azienda può chiedere i soldi solo a chi risulta moroso secondo la certificazione dell’amministratore. Con la nuova legge invece, i fornitori potranno rivolgersi a chiunque, anche ai condomini che hanno sempre pagato puntualmente. Potranno anche prelevare direttamente dal conto corrente condominiale.
Questa norma ribalta completamente il principio della responsabilità personale e rischia di creare tensioni fortissime tra vicini. Chi ha sempre rispettato le scadenze si troverà a dover pagare anche per chi non lo fa.
Nei condomini con più di venti appartamenti diventa obbligatorio nominare un revisore contabile, che resterà in carica due anni e non potrà essere riconfermato subito dopo. Il suo compito sarà verificare che i conti tornino davvero.
La contabilità diventerà più rigorosa per tutti: si applicherà il cosiddetto “criterio di cassa” (si registrano solo i movimenti effettivi), verrà redatta una situazione patrimoniale e per ogni condomino ci sarà un prospetto dettagliato con tutti i conguagli, anche quelli degli anni precedenti.
Novità anche sulla privacy: ogni condominio dovrà nominare un responsabile per la protezione dei dati personali, un obbligo che finora molti avevano ignorato.
Sul capitolo lavori e sicurezza, i controlli si fanno più duri. La sicurezza delle parti comuni dovrà essere certificata da società specializzate. Se l’assemblea fa melina di fronte a situazioni pericolose, l’amministratore potrà ordinare direttamente i lavori di messa a norma. E per i lavori straordinari il fondo spese andrà costituito subito, non più a rate seguendo l’avanzamento dei cantieri.
Il disegno di legge è ancora all’inizio del suo percorso parlamentare. L’onorevole Gardini ha annunciato tavoli di confronto con le associazioni di categoria per perfezionare il testo, che però ha già scatenato le proteste degli amministratori. L’associazione ANAMMI, in particolare, lamenta di non essere stata consultata e teme un aumento dei costi per i condomini, oltre a un’inutile moltiplicazione della burocrazia.
Nonostante le critiche, questa riforma ha buone possibilità di essere approvata, forte del sostegno di Fratelli d’Italia e della volontà di modernizzare finalmente un settore dove i problemi sono all’ordine del giorno.
Per milioni di italiani che vivono in condominio, i cambiamenti in arrivo significheranno sicuramente maggiori garanzie professionali, ma anche costi più alti e nuove responsabilità da condividere con i vicini, volenti o nolenti.
